Agence des Calanques · Le Castel Real Estate
LE CASTELREAL ESTATE
Avis de valeur · Appartement

Estimation
de votre bien

Appartement T3 · 22 Avenue Marc Sangnier
Les Calanques · 13600 La Ciotat
Préparé pour Delphine et Stéphane Voron
Par Nelson Lima · Le Castel Real Estate · La Ciotat
19 août 2026
Le Castel Real Estate
1. Présentation de l'agence

Au cœur de La Ciotat, Le Castel Real Estate incarne une vision exigeante et profondément humaine de l'immobilier. Fondée par trois cousins passionnés, l'agence s'est imposée comme une référence locale en alliant excellence opérationnelle, engagement sincère et connaissance intime du territoire. Chaque bien que nous accompagnons est abordé avec rigueur : écoute, transparence et stratégie.

Notre approche repose sur une lecture fine du marché local et une capacité à révéler le plein potentiel de chaque propriété. Nous mettons en œuvre des stratégies ciblées, portées par un réseau solide et une communication structurée, capable de toucher autant les acheteurs locaux que les profils régionaux et internationaux.

Agence centre-ville

14 rue Marius Monnet
13600 La Ciotat

Agence des Calanques

54 avenue Cardinal Maurin
13600 La Ciotat

Contact

04 42 04 19 59
lecastelrealestate.com

LE CASTEL REAL ESTATEPRÉSENTATION DE L'AGENCE
Le Castel Real Estate
Nos agences
Agence centre-ville
Agence centre-ville · 14 rue Marius Monnet
Agence des Calanques
Agence des Calanques · 54 avenue Cardinal Maurin

SAS TEAM PRIMOS · Carte professionnelle CPI 13102023000000141 (CCI Marseille-Provence) · Garantie financière GALIAN · Adhérent FNAIM · Adhérent AMEPI de l'ALPHA des Calanques.

LE CASTEL REAL ESTATENOS AGENCES
2. Notre métier
Un accompagnement structuré, de l'analyse à la signature.
1

Analyse de prix stratégique

Basée sur les ventes réelles du secteur (données notariales DVF), pas sur les annonces vitrines.

2

Positionnement A / B / C

Avec scénarios et projection du délai de vente selon le prix choisi.

3

Qualification acquéreurs

Validation du financement et filtrage des visiteurs non qualifiés.

4

Compte rendu systématique

Un retour clair après chaque visite, un suivi vendeur hebdomadaire.

5

Mise en valeur ciblée

Photos professionnelles, valorisation vidéo par drone, diffusion maîtrisée.

6

Suivi & négociation

Négociation pilotée et préparée, argumentaire basé sur les faits.

7

Sécurisation juridique

Complète, jusqu'au compromis : diagnostics, urbanisme, copropriété, notaire.

LE CASTEL REAL ESTATENOTRE MÉTIER
Services
Nos leviers de performance
7 LEVIERS DE
PERFORMANCE
◆
Diffusion multi-canale
portails + réseaux
◆
Partenariat international
Norsk Megling
◆
Estimation coût rénos
My Renov'immo
◆
Vente interactive
enchères · 36Himmo
◆
Sécurisation
Legibloc
◆
Partage mandats excl.
toute la profession
◆
Vidéo par drone
prises aériennes
LE CASTEL REAL ESTATESERVICES
Présentation du conseiller
Nelson Lima
Nelson Lima
Directeur et co-fondateur · Le Castel Real Estate

Nelson Lima évolue dans le secteur immobilier depuis plus de 13 ans. De cette expérience dense, acquise aux côtés de structures indépendantes comme de grands réseaux internationaux, il a tiré une conviction exigeante : pour offrir le meilleur service, il faut incarner ses valeurs, choisir ses outils et maîtriser sa stratégie. C'est ce chemin qui l'a mené, en 2023, à créer Le Castel Real Estate, une agence à son image : rigoureuse, humaine, tournée vers demain.

Directeur engagé, il refuse le modèle de l'agent qui brille seul : pour lui, une agence performante est avant tout un collectif, où l'on travaille les uns pour les autres. Sa vision intègre les leviers d'aujourd'hui (photographie, vidéo, IA, réseaux sociaux) pour mieux valoriser et vendre, mais jamais au détriment de l'humain.

Exigence

Une stratégie maîtrisée et des outils de pointe à chaque étape.

Collectif

Une équipe alignée, solidaire, qui travaille pour vous.

Humain

Une agence connectée, mais locale, incarnée et à l'écoute.

Contact : 07 87 55 54 28 · nelson@lecastelrealestate.com
LE CASTEL REAL ESTATEPRÉSENTATION DU CONSEILLER
3. Présentation du bien
Synthèse stratégique

Appartement T3 · 1er étage d'une petite copropriété de 7 logements · Les Calanques, 13600 La Ciotat · séjour avec cuisine ouverte, deux véritables chambres, salle d'eau · terrasse de plus de 27 m² ouverte sur la mer, le chantier naval et les Trois Secs.

≈ 43 m²
Surface intérieure mesurée
≈ 27 m²
Terrasse vue mer
7 lots
Petite copropriété
2,76 m
Hauteur sous plafond
Atouts
  • Terrasse de 27 m² avec vue mer largement dégagée
  • Vue sur le chantier naval et les Trois Secs
  • Deux véritables chambres, cuisine ouverte sur séjour
  • Belle hauteur sous plafond (2,76 m), volume rare pour un T3
  • Climatisation réversible et double vitrage PVC, bien entretenu
Points de vigilance
  • Étanchéité de la terrasse : infiltrations signalées
  • Éventuel ravalement de façade à anticiper
  • Toiture : aucune fuite connue, pas de chantier récent identifié
  • Autorisation de la climatisation en copropriété à confirmer
  • Dossier copropriété : PV d'AG, charges, fonds travaux
LE CASTEL REAL ESTATEPRÉSENTATION DU BIEN
Le détail des surfaces
Relevé pièce par pièce (mesures de visite)
Intérieur≈ 43,21 m²
Séjour / cuisine ouverte16,31 m²
Chambre 110,92 m²
Chambre 212,58 m²
Salle d'eau3,40 m²
Terrasse≈ 27,11 m²
Partie principale23,92 m²
Retour et accès3,19 m²
Vue mer, chantier naval, Trois Secs
Caractéristiques 
Hauteur sous plafond2,76 m
Étage1er
Lots de copropriété7
Chauffage / climRéversible
≈ 43,21 m²
Intérieur mesuré
≈ 27,11 m²
Terrasse
≈ 70 m²
Surface d'agrément totale
2,76 m
Hauteur sous plafond
Mesures relevées lors de la visite (hors circulations). La terrasse, exceptionnelle au regard de la surface intérieure, se valorise comme un atout majeur distinct de la surface habitable.
LE CASTEL REAL ESTATELE DÉTAIL DES SURFACES
Points de vigilance
Les éléments relevés par Nelson Lima lors du rendez-vous vendeur

Plusieurs éléments doivent être intégrés dans la fixation du prix. Ils ne rendent pas le bien difficile à vendre, mais fourniront des arguments de négociation aux acquéreurs s'ils ne sont pas sécurisés avant la mise sur le marché.

Étanchéité de la terrasse

Des infiltrations ont été signalées. L'origine, la responsabilité et le coût d'une éventuelle reprise devront être précisés.

Façade

Un ravalement est susceptible d'être nécessaire à terme.

Toiture

Aucune fuite connue à ce jour, mais aucun chantier important récent n'a été identifié par les propriétaires.

Climatisation

L'installation pourrait ne pas avoir fait l'objet d'une autorisation formelle préalable de la copropriété.

Copropriété

Les trois derniers procès-verbaux d'assemblée générale, les charges, le fonds travaux et les éventuels devis devront être étudiés.

LE CASTEL REAL ESTATEPOINTS DE VIGILANCE
4. Le marché de La Ciotat
Secteur des Calanques, prisé et proche mer

La Ciotat est un marché largement dominé par l'appartement (près de 80 % des ventes). Les T2 et T3 en constituent le segment le plus liquide (environ 60 % du marché appartements) : le bien se situe donc sur une typologie très demandée. Le secteur des Calanques, avec vue et extérieurs, se paie nettement au-dessus de la moyenne communale.

≈ 80 %
Part des appartements dans les ventes
≈ 60 %
T2-T3, segment le plus liquide
5 580 €/m²
Médiane à surface équivalente (39-45 m²)
Sélectif
La vue et l'extérieur font le prix
Ce que valorise le marché sur ce bien
Terrasse 27 m²
Vue mer dégagée
Secteur des Calanques
Petite copropriété
Double vitrage & clim
Typologie très demandée

Plusieurs ventes récentes d'appartements comparables dans le secteur permettent de fixer un prix sur des faits, pas sur une impression, et de positionner le bien au juste niveau dès le départ.

LE CASTEL REAL ESTATEMARCHÉ DE LA CIOTAT
5. Les prix réellement pratiqués
Ventes notariées à surface équivalente (39 à 45 m²), classées par date de vente · open data DVF
Date de venteAdresseSurfacePrix€/m²Lecture
18/12/2025327 Bd de Narvik44 m²153 100 €3 475Plancher · à rénover, sans vue
04/12/2025115 Rue Pasteur42 m²269 110 €6 342Bon secteur, valeur haute
17/07/202542 Bd Bertolucci41 m²220 000 €5 387Cœur de marché
12/06/2025240 Av. Maurice Sandral39 m²265 000 €6 728Compact bien situé · haut du marché
26/08/202426 Quai François Mitterrand41 m²241 220 €5 892Front de port
25/07/202451 Tra. Haute Bertrandière45 m²230 000 €5 167Résidentiel, sans vue
30/04/2024216 Av. Maurice Sandral42 m²255 000 €6 080Bon secteur
25/04/20242 Av. du Pré42 m²266 400 €6 295Proche centre
Lecture du marché réel, à surface équivalente. Sur 24 ventes de 39 à 45 m² à La Ciotat, la médiane ressort à 5 580 €/m² (cœur de marché 5 400 à 6 300 €/m², haut ~6 700, plancher à rénover 3 000 à 3 600). Appliqué aux ≈ 43 m² habitables, ce socle situe déjà le bien autour de 260 à 290 k€, avant la prime apportée par la terrasse de 27 m² et la vue mer.

Source : DVF (open data notarial), 24 ventes d'appartements de 39 à 45 m² à La Ciotat (13028), 2023-2025. €/m² sur surface habitable.

LE CASTEL REAL ESTATEPRIX RÉELLEMENT PRATIQUÉS
6. La concurrence actuelle
Chronologie des biens en vente sur le secteur, par date de publication
Publiée leBien en venteSurfacePrix affichéPositionnement
19/08/2026T2 neuf · Le Baguier, parc 3 ha, piscine, vue mer (DPE A)43 m²330 000 €Plafond du marché · neuf, adresse d'exception
18/08/2026T3 · Fontsainte, terrasse 17 m², vue mer (DPE C)54 m²388 000 €T3 vue mer, surface supérieure
23/02/2026T3 rénové · loggia 6 m², vue mer, garage (DPE C)50 m²345 000 €T3 vue mer, garage
Août 2026T3 · terrasse 17 m², dernier étage, aperçu mer61 m²358 000 €Surface supérieure
15/06/2026T2 ancien · vue mer, jardin privatif, terrasse (DPE E)46 m²280 000 €Comparable ancien direct
Le neuf du Baguier fixe le plafond à 330 000 € (T2 de 43 m², terrasse 11 m², parc de 3 ha, piscine, vue mer, DPE A). Les T3 vue mer à surface un peu supérieure (50 à 54 m²) s'affichent de 345 000 à 388 000 €, et un T2 ancien de 46 m² avec vue mer et jardin à 280 000 €. Le bien Voron (43 m², terrasse de 27 m², vue mer) se positionne à 299 000 € FAI (fourchette 269 à 309 000 €), sous le neuf : sa terrasse plus de deux fois plus grande et sa vue compensent l'ancienneté, tout en restant sous les T3 de surface supérieure.

Annonces sourcées : Le Baguier (Le Castel, 19/08/2026), Reflet Marine Fontsainte (18/08/2026), Medea (23/02/2026), Reflet Marine (15/06/2026). Prix affichés FAI.

LE CASTEL REAL ESTATELA CONCURRENCE ACTUELLE
Le Castel Real Estate
Les biens vue mer en vente aujourd'hui
Le neuf plafond et les deux T3 comparables, en images
T2 neuf Le Baguier
Plafond du marché
330 000 €
Le Baguier, parc et vue mer
T2 neuf · 43 m² · Le Baguier
Terrasse 11 m², parc 3 ha, piscine, vue mer. DPE A.
Même surface que le Voron.
Publiée le 19/08/2026 · Le Castel
T3 Fontsainte vue mer
388 000 €
Séjour T3 Fontsainte
T3 · 54 m² · Fontsainte
Terrasse 17 m², vue mer, 2 chambres. DPE C.
Soit ≈ 7 185 €/m².
Publiée le 18/08/2026 · Reflet Marine
T3 rénové vue mer panoramique
345 000 €
Cuisine T3 rénové
T3 · 50 m² · rénové
Loggia 6 m² (56 m² total), vue mer, garage. DPE C.
Soit ≈ 6 900 €/m².
Publiée le 23/02/2026 · Medea
Le Baguier neuf fixe le plafond à 330 000 € (T2 de 43 m², même surface que le Voron) et les deux T3 vue mer s'affichent de 345 000 à 388 000 €. Le Voron se positionne à 299 000 € FAI (fourchette 269 à 309 000 €), sous le neuf, avec une terrasse de 27 m² nettement plus grande.

Annonces concurrentes relevées sur le secteur de La Ciotat. Prix affichés FAI.

LE CASTEL REAL ESTATECOMPARABLES EN IMAGES
Estimation finale
Notre recommandation de mise en vente

Honoraires d'agence 6 % à charge vendeur, inclus dans le prix affiché (FAI, Frais d'Agence Inclus). La valeur se construit autour d'un avantage concurrentiel rare : une terrasse de plus de 27 m² avec vue mer, pas sur la seule surface habitable.

Prix bas · offensif
269 000 €
Net vendeur estimé :
≈ 254 000 €
Prix moyen conseillé FAI
299 000 €
Net vendeur estimé :
≈ 282 000 €
Prix haut
309 000 €
Net vendeur estimé :
≈ 292 000 €
Justification du prix conseillé (299 000 € FAI, ≈ 282 000 € net) : à surface équivalente (43 m²), le marché est borné par un ancien comparable à 280 000 € (46 m², vue mer, jardin) et le neuf d'exception du Baguier à 330 000 € (43 m², terrasse 11 m², DPE A). Le bien Voron, avec sa terrasse de 27 m² (plus du double) et sa vue mer, se place au-dessus de l'ancien comparable tout en restant sous le neuf : un prix conseillé à 299 000 €, avec une fourchette de 269 à 309 000 € FAI appuyée sur les ventes réelles du secteur.
LE CASTEL REAL ESTATEESTIMATION FINALE
Le Castel Real Estate

Vendre votre bien au meilleur prix,
dans les meilleures conditions.

Je reste à votre entière disposition pour échanger sur cette estimation, revenir visiter le bien, ou vous accompagner dans votre réflexion, sans aucun engagement.

Nelson Lima
Directeur et co-fondateur · Le Castel Real Estate
07 87 55 54 28 · nelson@lecastelrealestate.com · La Ciotat